Simulasi Cicilan KPR

Panduan: Cara Menghitung dan Membaca Cicilan KPR

Kalkulator di atas menghitung cicilan dengan rumus yang sama seperti yang dipakai kebanyakan bank. Bagian ini menjelaskan apa yang terjadi di balik angkanya, supaya kamu bisa menilai hasil simulasi dan membandingkannya dengan penawaran bank.

Rumus Cicilan Anuitas

Pada skema anuitas, besar cicilan setiap bulan sama sepanjang masa bunga tidak berubah. Yang berubah adalah komposisinya: di awal tenor sebagian besar cicilan habis untuk bunga, lalu porsi pokoknya membesar seiring sisa pinjaman mengecil.

Cicilan = P × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ)

• P adalah pokok pinjaman, yaitu harga rumah dikurangi uang muka (DP).
• r adalah suku bunga per bulan, yaitu bunga tahunan dibagi 12.
• n adalah jumlah bulan tenor, yaitu tenor dalam tahun dikali 12.

Contoh Hitungan

Misalnya rumah seharga Rp 500.000.000 dengan DP 20% (Rp 100.000.000). Pokok pinjaman berarti Rp 400.000.000. Dengan bunga fixed 8% per tahun dan tenor 15 tahun, nilai r adalah 0,08 ÷ 12 dan n adalah 180 bulan. Hasilnya:

• Cicilan per bulan sekitar Rp 3.822.608.
• Total pembayaran selama 15 tahun sekitar Rp 688.069.501, sehingga total bunganya sekitar Rp 288.069.501.
• Pada cicilan bulan pertama, bunganya Rp 2.666.667 (1/12 dari 8% × Rp 400 juta) dan hanya Rp 1.155.942 yang mengurangi pokok. Itu sebabnya sisa pinjaman turun pelan di tahun-tahun awal.

Pengaruh Tenor terhadap Cicilan dan Total Bunga

Tenor yang lebih panjang membuat cicilan bulanan lebih ringan, tetapi total bunga yang dibayar jauh lebih besar. Berikut perbandingan untuk pinjaman Rp 400.000.000 dengan bunga fixed 8% per tahun:

Memperpanjang tenor dari 10 ke 20 tahun menurunkan cicilan sekitar Rp 1,5 juta per bulan, tetapi menambah total bunga lebih dari Rp 220 juta. Gunakan fitur bandingkan skenario di atas untuk mencoba kombinasi tenor dan bunga milikmu sendiri.

Fixed, Floating, dan Fixed Lalu Floating

Banyak bank di Indonesia menawarkan bunga fixed hanya untuk beberapa tahun pertama, misalnya 3 atau 5 tahun, lalu beralih ke bunga floating yang mengikuti suku bunga pasar dan kebijakan bank. Saat masa fixed berakhir, cicilan dihitung ulang dari sisa pokok dan sisa bulan dengan bunga yang baru. Karena itu angka cicilan awal belum tentu sama dengan cicilan di tahun-tahun berikutnya.

Pilih skema fixed lalu floating di kalkulator untuk melihat dampaknya. Karena suku bunga floating di masa depan tidak bisa dipastikan, coba beberapa asumsi, termasuk skenario saat bunga floating lebih tinggi dari bunga fixed, untuk memastikan cicilanmu tetap terjangkau.

Biaya Lain di Luar Cicilan

Cicilan bulanan bukan satu-satunya biaya saat mengambil KPR. Kalkulator ini tidak memasukkan komponen berikut, jadi siapkan dananya secara terpisah:

• Biaya provisi dan administrasi bank.
• Biaya appraisal (penilaian) properti.
• Premi asuransi jiwa dan asuransi kebakaran.
• Biaya notaris, akta, dan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan).
• Biaya balik nama sertifikat dan pengecekan sertifikat.

Besaran tiap biaya berbeda antar bank dan daerah, jadi tanyakan rinciannya ke bank sebelum mengajukan.

Tips Memakai Hasil Simulasi

• Sebagai patokan umum, banyak bank menilai cicilan yang aman tidak lebih dari sekitar sepertiga penghasilan bulanan. Aturan tiap bank bisa berbeda.
• Uang muka yang lebih besar mengecilkan pokok pinjaman, sehingga cicilan dan total bunga ikut turun.
• Bandingkan beberapa penawaran bank dengan tenor yang sama, bukan hanya melihat bunga promo di tahun pertama.
• Lihat tabel amortisasi untuk mengetahui sisa pokok di tahun tertentu, misalnya saat kamu berencana melunasi lebih cepat.

Pertanyaan lain soal akurasi dan privasi data ada di halaman FAQ, dan cerita di balik kalkulator ini ada di halaman Tentang.